基础设施公募REITs底层资产有哪些 -财儿吧

　　在先前的基金研究文章《一文读懂基础设施公募 REITs》中，我们指出基础设施公募 REITs 与普通公募基金的一个重要区别在于资金的投向不同。

　　公募 REITs 以具有持续、稳定现金流的一个或多个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金的主要投资标的是分散配置的股票、债券等。

　　今天，我们来探讨一下目前我国基础设施公募 REITs 试点的领域有哪些，以及不同类型的底层资产有何区别。

　　公募 REITs 的底层资产项目类型

　　目前，基础设施公募 REITs 的基础设施项目类型大致可分为两类：一类是基于资产所有权获取租金收入和经营收入的产权类项目，如产业园区、仓储物流等;另一类是基于特许经营权或经政府部门批准的收费权力获取经营收费的经营权类项目，如收费公路、污水垃圾处理等。

　　其中，根据底层资产的不同，产权类 REITs 大致可分为保租房型 REITs、产业园型 REITs、仓储物流型 REITs;经营权类 REITs 可分为交通基础设施型 REITs、生态环保型 REITs、能源基础设施型 REITs。例如，全国首单水电公募 REITs——“嘉实中国电建清洁能源 REIT”就属于经营权类 REITs。

　　自 2021 年 6 月首批 9 只基础设施公募 REITs 上市以来，我国的 REITs 市场迅速发展，发行规模不断攀升，逐步进入“首发+扩募”的双轮驱动发展格局。从底层资产来看，资产类型日益多元化，在盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率等方面发挥着积极作用。

　　从数量上看，截至 2023 年 12 月末，我国共有 29 只基础设施证券投资基金成功上市，其中包括 13 只经营权类 REITs 和 16 只产权类 REITs，交通基础设施型 REITs 和产业园型 REITs 的发行数量和规模均处于较高水平。

　　可能有朋友会问，产权类 REITs 和经营权类 REITs 有什么具体区别呢?别着急，让我们慢慢道来。

　　产权类 REITs 和经营权类 REITs 的区别

　　资产类型不同：产权类 REITs 购买的是基础设施项目的完全所有权，主要包括土地使用权和不动产所有权;而经营权类 REITs 购买的是一定期限内的基础设施项目经营权利，项目的土地使用权通常通过政府划拨获得，到期后需无偿移交给政府相关部门。

　　收益来源不同：经营权类 REITs 投资者的收益主要来自基础设施项目运营产生的净现金流;而产权类 REITs 投资者的收益除了运营产生的净现金流外，还可能包括基础设施项目升值带来的物业资产增值收益，即分红和价格上涨收益。

　　基金存续期限不同：产权类 REITs 的存续期限通常取决于所持项目的剩余土地使用期限，我国针对不同性质的土地规定了不同的最长使用年限，一般在 50 年至 70 年不等;经营权类 REITs 的存续期限一般取决于所持项目的经营剩余期限，通常不超过 30 年。以收费港口为例，若经营权期限剩余 10 年，投资者可在这 10 年内获得项目经营收益，但到期后将无法再享受项目运营收益。

　　收益衡量标准不同：在比较不同 REITs 项目时，不能仅看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。对于经营权类项目，由于存在经营期限，基础设施项目价值可能逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目的基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体可能略高于产权类项目。

　　最后总结一下，对于普通投资者而言，无论是选择产权类 REITs 还是经营权类 REITs，在选择公募 REITs 产品时，都应树立理性投资理念，正确理解公募 REITs 长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，根据未来分红预期，合理评估 REITs 的投资价值。同时，要警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关 REITs 份额导致投资损失。

基础设施公募REITs底层资产有哪些

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