买房还能赚钱嘛？还有新的风口嘛？ -财儿吧

　　如何抓住发财机会?

　　是在大众发现机会前抓住：比如2010年之前买房买哪里都是赚的，2015年之前买任何一二线城市都是赚的;

　　相反，在大众都发现的时候你再进去就成了韭菜，高位站岗：街边大妈都知道的时候，你进去就要亏了;比如2008年5000点进了股市，比如2010年买了温州、2016年买了环京，2020年买了任何地方的任何房子，到现在还是亏的，而且很可能是巨亏;

　　2010年温州平均房价超过上海(因为北京上海远郊房比例高，拉低了平均房价，中心比中新温州相比北京和上海要低很多)，从此开始慢慢下跌历程，即使经历过2016-2017大涨，也没回到2010年高点。

　　燕郊很多楼盘腰斩，但还不是环京跌得最惨的，比如更远的固安房价历史最高点是3万元，现在价格是9000元-11000元每平方米;

　　所以投资赚钱的关键：不是准确分析现在，而是预判未来;

　　现在分析得再准确也不影响亏钱;

　　前几年大部分跌幅大的房产，当时看都是很有增值潜力的优质资产，武汉光谷、郑州郑东新城、深圳前海都能跌掉40%以上;杭州不少万人摇红盘都能亏钱比如西溪公馆。

　　2021年高点买入具有全球竞争力的公司的股份：

　　大家公认的优质资产不能赚钱，反而容易亏钱的原因是，大家都知道“好”的时候，价格已经很高了，未来下跌空间远大于上涨空间。

　　那是不是大家看好的资产都不要碰?也不是。

　　乔治索罗斯老师说过：世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。

　　所以投资赚钱的关键：是大众认为是骗局、是泡沫的时候进入，认为必赚的时候离开。

　　大众认为是骗局的东西不一定让你赚大钱，但让你赚大钱的一定是大众认为是骗局的东西。

　　换句话说投资赚钱，关键是预判拐点，预判行情的转折，预判混乱

　　混乱是阶梯(Chaos is a ladder)-Lord Baelish 《权利的游戏》

　　比如全国普涨时候用东北换长三角，温州房价接近上海时候温州换上海，杭州钱新启动前7万白马公寓换南星4.5万侯潮府(现在白马公寓6万侯潮府12万)，10年上海汤臣壹品10万换1万不到的塘镇价格10：1(到2020年高峰汤臣壹品20万唐镇8万10：4)，然后再2020年买入汤臣壹品，现在汤臣30-40万，唐镇跌破8万。

　　接下去我们回顾下过去20年楼市的几个重要拐点，以及未来会不会出现新的拐点，

　　拐点才是赚钱的机会，才是逆袭的机会：

　　阶段1：2000-2010年

　　这段时期特点：(1)豪宅涨幅远大于刚需和改善;(2)全国普涨;(3)一个城市内也是普涨基本没有分化;(4)基本没有逆袭的板块

　　豪宅涨幅大原因是1992年总设计师南巡开始，开放力度进一步加大，造就了第一批下海经商的人，他们是第一批“先富起来的人”，直接推高了豪宅价格，当然这些豪宅主要集中在长三角、珠三角，因为这两个地方经济发展阶段走在全国前沿，有发达的民营经济，也就有了足够多的下海经商的人;

　　比如2001年上海平均房价3600，上海陆家嘴的仁恒滨江开盘20000是平均房价的6倍，而且就算普通商品房很大部分也是生意人买的;2001年杭州平均房价3千，西湖边的中大吴庄开盘单价1.2万是平均房价的4倍;

　　得益于2001年入世贸，庞大廉价劳动力和制造能力接轨全球分工体系，外贸行业爆发性增长，这一时期涨幅最快的还是珠三角和长三角，温州平均房价超过北京上海，宁波房价超南京广州，台州、金华房价房价超苏州就是这段时期发生的。

　　为啥这个时期刚需房价格上涨没有豪宅涨得多?为什么这个时期豪宅价格和比刚需房高那么多?因为

　　那时候中国白领人数不多，大多还是制造业的产业工人，他们是无法承担高昂的商品房价格。回想下那段时期有钱的是哪些人，开厂、开店、开外卖公司、开饭店，卖服装、卖电器的人，后来的有钱人的行业：地产、金融、IT还没有走上历史舞台

　　为啥这段时期全国普涨，而没有像现在这样分化?

　　同样也是因为全国是以第一产业(农业)和第二产业(制造业)为主，就算有第三产业(服务业)，也是中低端的，高薪收入的岗位不存在;普通人除了下海经商以外，基本没有很高的收入;你在深圳工厂拧螺丝，和在郑州工厂拧螺丝收入差别不大;在苏州当公务员和在长沙当公务员差距也不大;

　　为啥一个城市内部有没啥分化?涨幅都差不多?

　　经过了1980年之前的格式化，大家都一穷二白开局;开始一段时间即使有贫富差距，差距也没有现在那么大;并且房产品质差距也没有那么大，最大差距是老公房小套40方，商品房140方，老公房外立面涂料，商品房外立面面砖;不同位置不同品质的房产价格差距也拉不开(现在老公房还是40方，商品房很多楼盘400方起步，老公房还是没有物业，新房会所泳池宴会厅);

　　各个城市新区没有成型，没有逆袭老中心的板块出现，杭州钱江新城、苏州工业园区、武汉光谷、深圳南山前海还在萌芽中，基建狂魔没开始发力，地铁里程的爆发在酝酿中。

　　20年杭州钱江新城和广州珠江新城变化

　　因为2010年之前，高薪行业、真正推动社会和经济发展的产业聚集区不多，比如后来的杭州未来科技城、武汉光谷等，也没有形成明显的“富人区”板块分化不大;

　　阶段2：2010-2020年

　　这段时期特点：

　　(1)刚需涨幅比豪宅大;(2)一二线和其余城市房价分化加大，普涨不见了;(1)刚需涨幅比豪宅大;(3)城市内板块价格分化加大，不再普涨;(4)城市内新板块崛起，房价逆袭老中心

　　刚需比豪宅涨幅大，远郊比市中心涨幅大：比如2010年汤臣壹品价格10万到2020年20万，价格翻倍，而上海唐镇价格2010年2万左右到20年高峰达到8万，价格是10年的4倍;下图可以看出上海涨幅大的板块基本位于远郊：

　　其他城市也是类似，2010年到2020年，杭州钱江新城平均房价从2万涨到8万，而申花平均房价从1万涨到6-7万;有些地铁终点站楼盘涨更多15-20年就3倍，比如勾庄、未科和奥体，而这期间豪宅只有不到2倍;

　　这种现象主要原因是：高薪白领崛起，金融、互联网、房地产这些高薪行业的岗位数量和收入爆炸性增长，各类全国性公司不断上市，高管财富自由;

　　那这段时期为啥豪宅涨得没有刚需和改善多?

　　我们思考下，为什么有人能买得起豪宅，你可能会说有钱人不少自己是炒房的?自己之前住的也是好房子涨幅不小，卖了自己之前的房子换更豪的，毫无压力。

　　但他们第一套是怎么买的?2000年前后买入上海世茂滨江、国际丽都城，杭州白马公寓、中大吴庄的人，基本不是用炒房的钱，而是用自己做生意的钱买的。为啥2010-2020年豪宅涨得没有刚需和改善多?因为对有钱人来说做生意赚的钱比买房要多，做生意的资金回报比买房要高、要快。做几年生意赚的钱能买一套房的人，有多余的资金大概率会选择继续做生意而不是买房。

　　为啥不同城市房价开始分化?

　　这段时期高薪岗位数量暴增，而这些岗位主要集中在一线和强二线城市;行业龙头公司的总部，也不断搬到省会城市;马太效用出现，全国性公司不断发展壮大，小公司不断被淘汰，行业集中度不断提高;新的风口、新公司，也只出现在高能级城市，比如金融、互联网、广告创意、智能制造，文化娱乐，这些公司都不会出现在345线城市。345线城市中，除了公务员和小生意，没有啥赚钱的工作;

　　所以这些高能级城市的房价和其他城市开始拉大，下图可以看出2015年之前二线和三线城市房价涨跌幅差距不大，从2013年开始分道扬镳：

　　在1、2线城市中，房价也是分化，2010年开始北京和上海的房价涨幅远高于其他强二线城市(红线是大城市平均房价)：

　　下图可以看到2007年之后北京和上海房价涨幅开始快于全国

　　以上这些都是一个缩影，说明了不同能级城市的房价开始拉大，道理也很简单，大家白手起家的时候房价差不多，有了一点财富积累后，财富会向大城市聚集，并且赚大钱的行业基本集中在一线和强二线;

　　比如金融业上海占比越来越高：

　　比如2021年以白领高薪岗位为主的猎聘新发布的岗位中，前20城市占据新增职位的70%以上：

　　除了高薪岗位以外，资金也向头部城市聚集。2006年之后A股上市爆炸性增长，公司每年募集上千亿资金，07、10年募集5千亿以上，这些资金流向哪里呢?

　　看看各城市上市公司数量：

　　资源不断向1、2线高能级城市集中的另一个重要原因是，高铁里程从08年金融危机后爆发性增长，中心城市向周边吸血能力增强。原来去省城打工坐火车要2小时，现在只要半小时，周末双休就能回老家。

　　资金、人才、技术、公司不断向高能级城市聚集，其他城市的房价当然就涨不上去了;更何况增量越来越少，存量的竞争中低能级城市更处于下风。

　　为啥城市内部开始分化?

　　除了不同城市开始分化，城市内部也开始分化，远郊板块房价快速上涨，原因之一是，地铁里程也在08年之后快速增长，原来远郊的很多地方通了地铁，地铁带来人流，人流带来成熟的商业，远郊出让的大量土地带来巨额土地出让金，让当地有了充足的资金来完善配套，建学校、造医院：

　　新深圳人、新上海人、新杭州人、北漂他们托起了远郊新城的房价，同时他们之中的精英，把一个个新城的房价推到了高点，房价也逆袭了老市中心：上海前滩超越人民广场、广州珠江新城超过越秀、杭州钱江新城超越武林、深圳福田南山超越罗湖，郑州郑东新城、苏州工业园区、武汉光谷、成都金融城等等闪亮登场成为城市名片风头碾压老市中心，原住民看着住在房价涨幅更大的新城中的“外地人”，既羡慕又不屑。

　　2010还有一个不太明显的趋势是：非省会港口城市衰落，房价相比省会城市也在下降，原因是外贸滑坡，比如之前和杭州竞争的宁波，风头盖过济南的青岛，名声压过沈阳的大连，和北京争北方第一的天津，慢慢淡出人们的视线;省会城市崛起，原因是QL更加集中。

　　阶段3：2020年至今

　　阶段2出现的：不同城市分化加大、城市内部分化加大的趋势没有变化，还在持续，这些不难理解，逻辑也没有改变;

　　新出现的趋势是，豪宅涨幅远大于普通住宅。

　　为什么这两年豪宅涨得快?

　　在全国房价整体下跌情况下，豪宅逆势上涨，形成独立行情;很多城市比如杭州、上海在整体下跌20%的情况下，豪宅价格上涨20%，比如杭州奥体天花板从10万抬升到了13万，上海顶级豪宅天花板(翠湖天地4-5期)从20万左右上升到了30万，古北壹号从10万到了20万。

　　你可能会说，豪宅涨得快这还用问，不就是贫富悬殊大、有钱人更有钱这么简单吗?为什么2010-2020年豪宅没有刚需房涨得多?

　　前面说了，是因为2010-2020年资本回报高，做生意赚的钱比买房更容易，资金流动性更好，所以富人的很多资金并没有涌向楼市，而是在投资建厂、开公司、开店，投项目;

　　2020年的大感冒改变了一切，比如2021年深圳领涨很重要原因是很多制造业老板把厂关了，高尔夫球场生意暴增，资金流向豪宅。生意难做容易亏，资金从实业撤退进入豪宅市场，把豪宅作为资金避风港，这是这两年豪宅价格涨幅大的重要原因。

　　关键问题：

　　未来风格还会变化嘛?豪宅涨得比刚需房快、高能级城市比低能级城市快会改变吗?还会有新城逆袭老城的机会嘛?还有城市能逆袭嘛?成渝能逆袭长三角嘛?

　　很遗憾，答案是不会了